Ко мне обратилась женщина с просьбой проверить договор доверительного управления (ДДУ), который прислала ей компания посуточной аренды. Документ был на 9 страницах и включал приложения с требованиями к оснащению апартаментов мебелью, техникой и оборудованием. На первый взгляд всё выглядело профессионально, но меня насторожило одно обстоятельство.
Договор составлен исключительно в интересах компании, где в нем четко распределена ответственность, хотя она полностью снимается с компании.
Обычно компании по ДУ (доверительному управлению) работают 70/30 в пользу собственника, но интересный момент, как происходит расчёт?

К примеру в договоре у вас прописано, что свою комиссию компания берет по формуле:
Выручка - комиссия компания - расходы деятельности = прибыль собственника и примерно это так:

Расчёт при уплате комиссии с выручки

Выручка за период (месяц) составила 150 000 руб. в центре Москвы, от размещённого объявления на сайтах-агрегаторах.
Основной поток клиентов обеспечивают агрегаторы: «Островок», «Суточно.ру», «Авито», «Яндекс Путешествия» и другие.

Расходы деятельности составили 20000 руб. Расходы, как правило составляют коммунальные услуги, интернет/ТВ, обслуживающие и бытовые.

При расчёте, когда удержание комиссии управляющей компании происходит от выручки, то прибыль собственника составит 85 тыс.рублей.

Итого: комиссия Управляющей Компании - 45 тыс.руб. (150 тыс. руб *0,30) это 30% от выручки.

Прибыль Собственника от совместной с Доверительной Управляющей Компанией коммерческой деятельности составила 85 тыс.руб. после вычета из дохода (105 000-20 0000).

Но, что не так? спросят некоторые читали. Я вам поясню, дорогой мой читатель.

Проблема в том, что управляющая компания не несет ответственности за расходы при таком расчете. Поэтому она не заинтересована в их оптимизации. Рост расходов, например, из-за неудачных решений, не влияет на прибыль компании. В результате собственник не защищен от увеличения затрат.

К примеру, выбора тарифа у поставщика Интернета/ТВ или гость вселился, а свет или воду забыл выключить и у него не списали депозит, потому что забыли и он вернулся клиенту. Были такие случаи в моей практике, в работе в посуточной аренде. Компания бесценна к расходам так, как это уже расходы собственников.

А вот например, как делают Управляющие Компании, которые заботятся о хороших, партнерских отношениях с собственниками квартир (апартаментов), которые работают на прибыль в совместной, коммерческой деятельности.

Расчёт, когда из выручки удерживают все расходы деятельности

При таком расчёте прибыль собственника составляет 91 000 руб., то есть на 6000 руб больше, плюс выше доверия к Управляющей Компании и при этом возникает страховка от необдуманных расходов со стороны компании.

Почему? Спросите вы, а потому что Управляющая Компания будет понимать, чем выше расходы, тем меньше прибыль. Вот например в первом примере, сколько бы не было расходов, прибыль компании будет оставаться 45 000 руб. При расчёте второго варианта, если меняются расходы, то меняется прибыль.

В нашем примере во втором случае с выручки удерживаются расходы, остаётся общая прибыль сторон деятельности в сумме 130 000 руб. и уже из этой суммы 30% компании составят не 45 000, а уже 39 000 руб., а сумма собственника не 85 000, а 91 000 руб. Такой расчёт я считаю справедливым так, как совместная деятельность общая, где с одной стороны труд и организация, а с другой стороны собственность.

По законам финансовой деятельности любого бизнеса, всегда из выручки отнимаются расходы и только потом идёт распределение дивидендов.

Это только один из некоторых моментов договора доверительного управления, где стоит собственнику обращать внимание. Об остальных моментах, я расскажу в следующих статьях.

Совет: Внимательно читайте договор на предмет:

• Скрытых комиссий (за выставление счетов, за банковский перевод и т.д.).
• Минимального срока договора и условий его расторжения.
• Автоматической пролонгации договора.
• Распределения расходов на мелкий ремонт (часто есть порог, до которого агент может тратить деньги без вашего согласия — обсудите эту сумму).

1. Вознаграждение должно быть состыковано с вашими целями (максимальный доход vs. минимальная головная боль vs. сохранность объекта).
2. Выбирайте партнера, а не исполнителя. Управляющий — это ваш представитель. Доверие и профессионализм важнее пары процентов.
3. Прозрачность превыше всего. Все финансовые условия, отчетность и ответственность должны быть четко прописаны.
4. Не экономьте на управлении. Хороший управляющий окупает свою комиссию за счет более высокой ставки, отсутствия простоев и сохранности вашего актива.

Один из главных принцип: Доверие — самая твердая валюта в бизнесе. В управлении активами она — стартовый капитал

Как доверительная управляющая компания обосновывает комиссию, которая устанавливается собственникам? Собственник платит процент (цену), но получает ценность: своё время, спокойствие, экспертизу, системный подход, отсутствие ошибок.